深圳房价有泡沫吗？
先说自己的结论，深圳二手房存在严重泡沫。 接下来简单分析一下。 先来看看去年11月央行发布的《中国金融稳定报告（2021）》当中，全国房地产贷款占比情况。 图片 中行、建行、工行、农行这四家银行的房贷余额中，个人住房贷款占了绝大部分，也就是房地产按揭贷款。 这四个银行合计房贷余额38.45万亿，占银行业的比重为39%。
在38.45万亿的规模里，住房按揭贷款达到了36.27万亿。也就是说，在全国城镇家庭负债里，有五分之四的家庭负担了房贷。 而在这36.27万亿的住房按揭贷款里面，28万亿元是房地产市场的，也就是这些贷款都是投向了二手房市场。 一共36.27亿，其中28亿是二手房。我们按照2/3的杠杆率算，那么相当于每年新增的炒房资金量达到近15万亿。 如果这些钱全部都是新的购买资金，倒也罢了，说明这部分钱本来就是用来买二手房的，现在只不过把二手房砸给了其他人而已。但问题是，这里面有很多钱其实是银行贷款。
我刚才说了，在二手房市场上，绝大多数都是置换房。什么是置换房呢？比如我有套房子，市值500万，然后我想用这套房子再贷200万出来买一套新房，那么实际上我给市场上提供了700万的购房资金，但是我只花了300万去买新房。另外400万，实际上银行替我补上了。 所以本质上来讲，我是用未来预计新房产升值的部分来为我目前二手房的溢价买单。这属于信贷扩张，而且是一直在不断地信贷扩张。 我拿我的500万房子做抵押，从银行取得200万贷款，第一年我还息不还本；第二年我再还80万利息，20万本金；第三年我再还60万利息，40万本金……以此类推。 这种还款方式会一直在不断地推高我的杠杆，我最后实际支付的利息可能比银行给我的贷款利率还要高出很多。而银行拿到我的房子之后，它要把房子出租或者卖出，才能收回它的本息。但实际上，由于我对房子的增值部分已经提前支付过成本了，所以我最后的本息其实是由新房市场来帮我分担。所以归根结底，还是新房市场在为二手房市场买单。