房地产企业怎么估值？
对于房地产开发企业（简称“房企”）的合理估值，市场没有统一的标准，不同行业、不同区域乃至不同的交易时间，其估值方法均有不同。 本文将结合相关案例及政策文件，对房企的估值方法进行总结。
目前，市场上主流的评估方法主要有收益法、市场法和成本法等，下面分别介绍这几种方法的公式和适用情况。 一、收益法 通过预测项目未来收益并折算成现值，以此测算项目的价值。在收益法的计算过程中，需要预测的项目收益应为正常投资收益率作用下的自由现金流，首先应当确定正常投资收益率。
根据《房地产抵押估价指导意见》（建房[2007]71号）第二十五条的规定，房地产的正常投资收益率与贷款期限密切相关，具体计算公式如下： T为贷款期限(年)；R 为第T年的正常投资收益率；F 为每年预计收入流(税后利润+利息)；P 为抵押物的市场价值。 当存在多个计划时，各计划的预期收益和风险水平均应相同，进而可得出加权平均的正常投资收益率： 收益法适用于具有稳定收益来源且收益能够准确估计的房地产开发企业或地产项目。但需要注意的是，在进行收益估算时一定要考虑资金的时间价值以及税收的影响。
二、市场法 通过比较类似楼盘的交易情况或者类似房地产开发项目的融资情况估算开发项目的价值。其中，交易情况包括二手房买卖交易情况和新房销售情况，融资情况则包括银行贷款和债券发行等。 一般情况下，同区域的房地产交易情况或者同类房地产的融资情况可以认为具有较高可比性。若区域内某宗土地成交情况较好，或者区域内某典型商品房销售情况较好，则可以此估算待估宗地价格或者拟建房屋价格。同样，在银行信贷政策、债券发行条件类似的条件下，可以参照其他房地产开发企业的融资情况来估算开发项目的价值。
市场法适用于具备较强流动性且交易情况或融资情况易于确定的房地产开发企业或地产项目。对于市场认知度较高、交易活跃的房产企业或其开发的地产项目价值更容易确定，往往也适合用市场法进行评估。
三、成本法 以购置该房地产支付的各种费用为依据来计算房地产的价值。采用成本法应注意，所评估的房地产必须已经完整建成了约定数量和质量的资产，并且这些资产能够可靠地转移到新设企业中去。对于尚未完全建造完成的房地产不宜采用成本法进行评估。
除以上三种主要的方法之外，还有一种主观性较强的方法——专家评议法，在此不做赘述。 此外还需要注意，无论使用哪种方法，都必须对被评估房地产进行全面细致的分析。