北京人为什么四处炒房？
我举几个特例，题主参考： 2016年3月，我同事买了一个位于远郊区的商铺（距离市区一个小时车程），当时考虑的是租金回报，所以总价比较低，一共花了五百多万； 2015年底，我有一个同学买了大兴区一个即将拆迁的破旧民房(原值28万)，房款加补偿加起来大概一百多万； 2015年初，我一个高中同学购买了朝阳区一套一居室（45平），当时房价是四万一平米，总房价180万元。
2013年末或者2014年初，我的另一个高中同学在通州买了一套别墅（400平米左右），价格好像是800多万元。 上述案例中，我同事那个商铺现在升值了，但我那位同学买的民房和那两个买房的例子都跌了。这里面有没有炒房的成分呢？可能有吧。毕竟任何一个市场行为都不能完全排除人性的因素——谁也不愿意做亏本生意不是。 但这里需要强调的是，这些例子中的房产都是纯商业性质的，即完全没有居住属性。
回到这个问题上来，如果说这几个例子还不能说明问题的话，那我再补充一个同样没有居住属性的房产交易记录——今年四月，我以一千多万价格购入了大兴区一个商住房，而几个月前，我刚好在这里面做了一个装修改造。这个房子的前身是一个大院，里面有六七间平房，被我朋友用来经营民宿。不过我买入的时候，房子里已经没有民宿客了。
这需要从历史的角度分析，为什么北京的房子那么贵也能卖出去，是因为有高购买力的人源源不断的涌入北京；为什么这些高购买力的人源源不断涌入北京，是因为北京有大量的工作岗位；为什么有大量的工作岗位，是因为有大量高利润的产业涌入了北京。所有的关键点就在于，为什么高利润的产业涌入了北京。要理解清楚这些，首先要搞明白为什么会有产业。产业是为了追求利润，追求利润的本质就是“趋利避害”。北京对于产业具备“趋利”和“避害”双重价值。
先从避害来讲。在古代，中原地区的经济发展水平远超其他地区，因此其他地区的“强盗”就会攻打中原抢掠，导致中原内部缺乏建设和平。而首都作为一个国家权力的中心，必然是具备比较完善的防御机制，确保中央政府的安全。因此，首都周边会比其他地区拥有更完善的防备体系，比其他地区更加和平、稳定，导致产业在首都周边会比其他地区更容易积累资本。这个规律至今依然存在。由于首都拥有更多的行政机构，导致首都更容易出一些行业政策，在这些行业政策实施早期，由于有政策保护，因此具备较高溢价。而这些行政机构会吸引更多需要政策的产业进入首都，进一步提高该产业的集聚度。
再从趋利来说。首都周边会比其他地区拥有更多的富裕人群，一方面是因为行政机构本身会创造出很多高收入的就业，例如公务员、事业单位、国企的普通员工在很多地区的收入已经属于较高水平，这些就业会吸引具备相关技能的人口来到首都，例如在北京当辅警，工资6000~7000的水平，在老家已经属于比较高工资；另一方面，大量的就业吸引高收入的现代产业，这些产业会创造出更多的高收入岗位，例如在北京大型连锁企业当一名店长或者经理，10000~20000左右的工资是不少的，在老家也属于高工资水平。这些高收入就业会吸引全国的具备竞争力的高素质人才来到首都，他们都是高收入、有存款、会花钱的群体，因此在首都周边开展消费相关的现代服务业更有前途。例如理发店在北京一定比三线城市能赚更多的钱，且北京存在更多的品牌连锁、更多的网红理发店、更多的知名发型师等。如果要在全国开连锁，则更应该在北京多开，因为在北京赚的钱容易更多。因此，产业扎堆来到北京。北京对于产业有“避害”和“趋利”的双重价值。
首都周边的产业和就业扎堆越厉害，这个地方对于全国的富裕人群就越有吸引力，在这里当雇工更容易找到好的工作。因此更多的全国的高素质人才涌入北京，北京会越富，北京会积累越高净值的资产，北京会创造出越多的就业。北京会越来越贵，越来越有吸引力，北京会成为一个大城市。北京越贵，就越会“避害”、“趋利”，北京就越有吸引力，北京就是中心；北京越有吸引力，北京就越贵；北京越有吸引力，北京就越会“避害”和“趋利”，北京就是大都市。
北京对于产业和就业具有吸引力和生产力，使得北京具备了很高的购买力。而房地产对于产业是“趋利避害”的对象，因此在有更高购买力的北京会发展得更好，这些购买力可以支撑北京的房子涨价格。然而北京在2017年之前，并没有限购（2010年的政策事实上是摇号，并未实质性限购），大量的其他地区居民在北京工作一段时间后，积累了资金，就顺带在北京买了房子。因为北京的房子涨的太快，买在这里合算。而在北京工作的居民通常具备不错的技能，不会缺乏就业机会，回老家工作依然有竞争力。例如北京的一名普通辅警，在当地也是高收入，积累几年的资金，就可以在北京当地买个小房子，而北京的房子涨价潜力会比老家更好。因此，北京的高收入岗位还会吸引全国的高素质人才，他们来到北京赚钱并买房。
这些非北京户籍在北京购房的群体，相当一部分会在北京长期居住并工作，他们不会卖掉在北京的房子。因此，北京的房子空置率很低。另一方面，由于北京的高收入就业岗位多，人均可支配收入高，导致北京的房租也高，北京的住房消费（租金）占收入比重是全国最高的城市，也是北京实际居住人口最多的城市。
