投资魔方公寓怎么样？
作为魔方的房东，可以给你说说！ 以深圳为例，租金回报率基本如下（按5%的收益率计算） 如果是购买4900一平米的房产，年收益率为百分之五的话，那么一年之后的收益为2450元，除去各项费用之后，净收益约为两千左右；
如果是一笔十年期的贷款（商贷利率四厘多点的样子），按照等额本息的计算方式，十年的总利息大概是七万五千，平均下来每个月五百多块钱。 那么十年之后，这笔贷款的收益是否要比租房的收益要高呢？答案是否定的。 买房的收益是跑不赢租金上涨的速度的，更别说租金远远低于房价的增速了。
以深圳的二手房市场为例，价格基本上是以每月千八的速度在增长…… 如果买的是新房，那更是血赚！以深圳人才住房的价格举例（比周边同等地段的住宅价格便宜百分之三十的样子），五年后的收益绝对是远超房贷利息的（算上通货膨胀，实际收益可能还远大于这一数字）。 这还是住房的收益，如果是商用物业呢？以写字楼为例，虽然表面上看，写字楼的按揭贷款利率高于住房，但是考虑到办公楼租金收益高、出租率高等特点，整体的资金回报率反而更高一些。 所以说，用银行贷款去投资租赁资产真的是稳赚不赔吗？非也非也……
首先，我们要明确一点，房子作为一种特殊的商品，其特殊性就在于：使用年限长达几十年乃至上百年，这也就意味着，在购买的时候，我们很难判断未来几十年的租售情况。而商业用房就更不用说了，用途多样，差异极大，很难有一个统一标准去评估其未来的收益。
其次，我们再来谈租金。租金收入是租赁房产最主要的收入来源，但也需要提及的是，我们所说的“租”是指“合法合规”的租赁，如果存在非法转租、群租等违规行为，很可能会面临被罚款甚至房屋被收回的风险，所以这种风险也是需要我们加以规避的。 最后，我们来简单聊一下贷款的事情。谈到贷款，就绕不开金融机构对抵押物的要求，一般情况下来说，银行会要求抵押物的估值与贷款金额差不多，但如果价值较低的话，贷款额度也会相应较少。不同的金融机构对抵押物的要求略有差别，比如说公积金中心一般只接受商品房的抵押贷款，商业贷款则没有此限制，而在银行眼中，公寓一般是属于商务地产，相对而言抵押贷款的难度就会比较大。