空调算是哪种资产类别？
从美国市场上来看，大概有五六只REITs做通信基建设施的投资，主要投资于移动通信的覆盖，包括覆盖基站以及相应的光纤和电缆等固网宽带设施。
通信基站的投资逻辑其实是比较好理解的。从国外来看，除了欧美一些国家基站建设成熟，有些新兴国家（像非洲和东南亚）的通信网络覆盖还远远不够。一个国家的信息化程度和GDP增速有很大的关系。随着新兴国家的经济发展以及互联网的普及，对通信网络的建设和完善需求十分旺盛，同时，5G通信的推出极大地刺激了对基站的需求爆发增长。
但是和国内不一样，国外的商业利益和政府服务是分开的，政府对通信网络在偏远和服务欠缺地区的建设提供税收优惠，通信运营商和服务商，以及私人资本，会在政府支持力度较大的地区进行投资。
一个基站的造价可能有几十万美金，根据服务地区的不同，可能包含多个信号发射塔、传输设备以及存储设备。这些基站在初始投资以后，如果运营得不错，后续每年会有一定的资本投入进一步升级和翻新。
在回报方面，电信运营商是最重要的租户，双方往往签订10年以上甚至几十年的长租，租金收入稳定，且通通常会每一年或两年有一定的增长。此外，通信基站的资产很重，且与土地和固定设备高度捆绑，所以迁移成本十分高昂（对于电信运营商来说，选择一个基站建造地区，就意味着未来的几十年都要为这个地区服务），因此，租户违约或退租几乎不会发生。
基站的运营成本（主要是地租和管理维护）是相对固定的，所以整体收益可预测性强，经营上具备一定的垄断属性。在投资分析时，由于通信运营商信用极好，一般可把未来租金收入按照国债收益率进行折现。一些基金在投资这类REITs时，也是把这类资产当债券来配置。
空调系统也是属于一种“工程性不动产”，在很多年以前也有在美国REITs市场上进行过试点，但之后由于各种原因被叫停了（主要还是出于工程类资产本身的折旧率比较高，而REITs要求很高的分红，所以本身投资回报率很难达到市场要求的原因）。
空调系统主要是把一个商业楼宇的中央空调系统单独做出来，作为一项不动产，为整个楼宇提供覆盖所有楼层的空调系统服务。如果类比通信基站的投资逻辑，空调系统和电信运营商类似，其最重要的客户就是楼宇业主，双方会签订一份30年以上的长期协议，由业主向空调系统服务商支付固定的费用，由服务商提供不间断的（每周7天，每天24小时）空调服务，为商业楼宇的入驻企业或住户提供温度适宜的工作和生活环境。
整个空调系统和一座楼的建设是同时进行的，且和楼体的构造融为一体（包括屋顶的主机室等），所以和商用楼宇的生命周期是一致的，因此，从某种意义上来说，可以和楼宇共同作为不动产来看待。整个空调系统的投资规模通常为几千万美金。
从商业模式上来说，与通信基站类似，由于资产捆绑在楼体上，后期搬迁成本十分高昂，且与楼宇业主的长期合约具有排他性（一般无法为同栋楼宇提供服务的第二方提供空调服务），所以违约率及退租率几乎为零，双方合约中每年有固定的租金增长，租金收入稳定且100%可预测。业主一方通常也会承诺支付一定的固定运维费用和电费。同样，空调系统的服务商也会在后续年份对整个系统进行不断翻新和升级。除了业主的固定收费外，空调系统服务商也可以向楼宇中的租户收取一部分额外服务费用（例如多区域温度控制等）。