住宅企业化产生的原因？
因为住宅产品的同质化和住宅需求的差异化。 住宅产品，顾名思义就是用来居住的产品。但是，现在市面上所有的产品都可以用来居住吗？答案显然是否定的。比如写字楼可以用来住人，但是它的本质是用来承载人类社会活动的一种场所；公寓可以用来住人，但是它的本质是满足人类生活的居住空间；别墅可以用来住人，但是它本质上是回归自然的居住空间……它们由于功能上的差别，价格也就有所差异了。所以，产品属性越丰富，它的定价就越高。反之，则越低。 但是，无论是写字楼、酒店式公寓还是别墅，都是人类生活在不同阶段或者某种特定情境下的衍生品。也就是说，只要人的需求没变，这些产品最终都会向住宅靠拢——也就是越来越符合住所的需求。因为人的需求和欲望是会不断升级的，而我们的钱包却永远无法满足这些层出不穷的欲望。为了满足人们不断升级的欲望，产品就必须不断更新换代。
那么问题就来了，如果产品不断换代，它的成本必然越来越高。然而市场上所有东西的价格都受供需关系的影响。当供给大于需求时，商品就会降价，直至降到和需求成正比为止。这时候，商品的售价会降到最低，同时其性能也会提升到最大。然后，新的产品又会出现，开始新一轮的周而复始。 目前，在全世界所有国家都面临房地产产能过剩的大环境下，我国虽然住房总量不足，但是居住品质却普遍较差（人均住宅面积仅36平方米）。这意味着什么？它意味着我国在未来很可能出现房价暴涨的情况（在土地供应有限的情况下）。于是，房地产商又开始肆无忌惮地涨价，直至政府的管控。
当然，政府并不是吃素的。在房价暴涨的时候，政府会限价限购。但是在房价平稳上涨的过程中，政府却无可奈何。因为这牵涉到既得的利益阶层(房地产开发商、房地产中介、银行等)太多，而且这些利益阶层的联动性太强，任何一个政策都很难彻底撼动它们。 在目前这个阶段，房价虽然涨得让人绝望，但是人们仍然有法不责众的心理优势。于是，他们一边骂着房价，一边享受着房价上涨带来的红利。直到有一天，房价终于涨到没人敢买时，这些人又会转而谩骂着离开。
中国城镇住宅建设实行社会化，是从中国共产党十一届三中全会以后开始的。在计划经济体制下，城镇中生活居住用房除少数住房由房地产管理机关经营管理外，住房的产权大部分分散在各单位（主要是企、事业单位）手里。住房的维护修缮、分配管理都由单位自行组织进行，国家住房的建设和经营管理单位是各个企、事业单位。这种制度有它明显的历史局限性。它的一个显著弊端是把职工住房分配和管理工作与所在企业的经营好坏挂起钩来，不利于推动企业改善经营管理，不利于精简人员，提高劳动生产率，不利于人才的合理流动。这种弊端在改革之前已成为我国住宅建设的体制障碍，严重地束缚了生产力的发展。随着我国经济体制改革重心转移到城市，这种体制的弊端使单位建住宅的积极性大打折扣，城镇住宅紧张的矛盾异常突出。住宅企业化制度就是在这种条件下提出来的。这一改革的要点是改变住房管理住房维修住房分配单位自建，国家和单位包修、包分、包用的办法，将有住房建设力量的大、中、小单位集中组成若干个独立核算、自主经营、具有法人地位的住宅开发经营公司或者统建公司，实行建设、管理、维修、分配企业化。
城镇住宅实现企业化是配合住宅建设投资渠道多元化进行的一项改革。它既同其他渠道筹集的资金相结合，为这些渠道筹集的资金建造住房、住宅小区以及其他生活服务设施服务，又与住房制度改革配套，在国家指导下负责组织所建造的住房和其他生活服务设施的分配。这种改革有利于克服原来各建各用、分散管理造成的住房重复建设和浪费现象，有利于住宅建设的专业化、现代化和质量提高。
为了保证把这项改革做好，1984年国务院批转的国家住房制度改革小组《关于城镇房屋改革的报告》提出：有建房能力的城市和大单位，可以根据需要，经过批准，积极慎重、有步骤地组建住宅开发，经营公司或者房屋统建公司，按照企业化的原则建房、管理、维修、分配住房。在组建过程中，应该注意贯彻因地制宜、科学管理和精简原则，严格控制机构、人员和费用。组建住宅开发、经营公司或者房屋统建公司，应该按照企业法进行。
