深圳房价何去何从？
最近和几位买房的朋友聊天，大家关注的点各有不同，有的关心学校，有的关心地铁，还有的甚至关心邻居，但聊得最深的，还是关于房地产税的问题。 朋友A说，听说国家要出手遏制房价上涨，究竟怎么制裁啊？会像限制房价上涨一样限制下跌吗？ 朋友B说，我买的房子涨了好多，现在房地产税出来了，我担心以后会跌，现在要不要卖了？ 朋友C说，我看到国家在积极救市，央行降息，货币政策放宽，是不是意味着房价还要涨？ 朋友D说，我看新闻上都说国家不会让房价大幅下滑，所以我在想，会不会真的像2014年那样，政府直接给钱给利好刺激新房交易呢？
其实，不管是政策层面的收紧，还是金融调控的加息，对深圳房价短期影响都是有限的。因为深圳楼市的本质，是供不应求！ 国家统计局昨天发布了70个大中城市商品住宅销售价格指数，8月份，70个大中城市中，59个城市新建商品住宅价格上涨，53个城市涨幅超过1%。其中，深圳以5.0%的环比涨幅领跑全国。 这已经是深圳连续第二个月位列新房涨幅榜第一，去年底今年初，深圳的新房价格还处于低位徘徊的状态： 造成当前楼市供不应求局面的，一方面是限售政策的制约，另一方面则是外来人口的涌入。 深圳这几年人口增速是很快的，2016年新增常住人口高达52万，2017年仅上半年就增加了26.6万。2018年前三季度，深圳累计增加常住人口43.88万人。 这么多人的住房需求，自然需要大量房产来满足，而深圳本身土地资源紧缺，又实行极为严格的限价政策（二手房交易也要满五年才能免个税），供需比当然会越来越低，房价怎么可能降得下去呢？
不过，我并不认同“供需比越低，房价越贵”的结论，至少在理论层面是这样。 在宏观计量经济学的教材里，影响房价的最重要因素有三个：地价、信贷和供需。 而供需所反映的是短期内供需关系的变化，地价和信贷所反映的是中长期的供需关系变化。 所以，在长期来看，只要地价和信贷条件不变，供需的影响是可以忽略不计的。 而地价和信贷又是具有长期趋势的变量。 比如，香港房价经历过03年和09年的两次大涨之后，现在是全世界房价最贵的城市之一了。但香港的人口常年维持在700多万，基本没有什么变动；而土地储备更是少之又少，每年住宅用地的供应几乎可以忽略不计。
由于地少，每次土地出让的价格自然就很高，2015年的时候，新鸿基拿下香港最后一块住宅用地，把楼面价推到了每平米1.1万元的高价。而新鸿基的开发能力是非常强的，预计商品房售价肯定要在2万元以上。 除了香港以外，北京、上海等一线城市近几年土拍也是越来越热，溢价率也是不断提高，这些城市的楼市供需比肯定是持续下降的，房价自然也保持稳步提升的趋势。
那么，有没有可能出台房产税来平抑房价呢？我觉得是有这个可能的。特别是对于深圳这样的城市，如果一直维持着较快的增容成本，而且房价也处于高位，不排除会通过征收房产税的方式来自我约束。 因为，从长期来看，地价和信贷因素对房价的决定作用远远大于供需因素。